Che cos’è la manutenzione ordinaria e quali lavori comprende
La manutenzione ordinaria rappresenta la totalità delle lavorazioni manutentive che hanno come obiettivo il mantenimento nel tempo dello stato di conservazione, e funzionalità, di un sistema oppure di un suo componente, riportando inoltre gli stessi allo stato precedente l’eventuale problema insorto (in caso quindi di avaria o danneggiamenti che possano comprometterne il funzionamento).
Quando si parla di manutenzione ordinaria bisogna tenere presente che si tratta di lavorazioni che non andranno a modificare o migliorare le funzioni di competenza del suddetto sistema, né verranno incrementati valore e prestazioni generali.
Secondo l’Art. 3, comma 1, lettera a), del Testo Unico sull’Edilizia, per interventi di manutenzione ordinaria si intendono “gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”
Queste opere possono essere eseguite senza alcun tipo di titolo abilitativo, senza che vi siano comunicazioni o permessi (come la CILA o la SCIA), come asserisce l’Art. 6 del Testo Unico sull’Edilizia:
“Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienicosanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, i seguenti interventi sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo:
- a) gli interventi di manutenzione ordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera a)”
Lavori compresi nella manutenzione ordinaria
Gli interventi di manutenzione ordinaria sono generalmente di tipo edilizio, ma comprendono anche quelli riguardanti gli impianti tecnologici (riscaldamento, condizionamento, elettricità, gas). Vedremo di seguito un elenco dei più frequenti:
- Riparazione, rinnovamento e sostituzione di intonaci, rivestimenti (interni ed esterni), infissi, serramenti e pavimenti (balconi, terrazzi, cortili e portici).
- Tinteggiatura.
- Monitoraggio efficienza impiantistica.
- Opere di verniciatura (porte e garage).
- Manutenzione di comignoli.
- Manutenzione e sostituzione di elementi obsoleti per ascensori.
- Impermeabilizzazione di tetti e terrazzi.
- Sostituzione di gronde e pluviali.
- Riparazione ringhiere, parapetti, recinzioni e frontalini.
- Sostituzione persiane.
- Installazione di tende da sole, zanzariere o doppi vetri alle finestre.
- Sostituzione di apparecchi igienico sanitari e riparazioni dell’impianto idrico.
- Manutenzione e sostituzione della caldaia.
La manutenzione straordinaria
A differenza di quella ordinaria, la manutenzione straordinaria introduce una serie di lavorazioni atte a modificare o cambiare le parti fondamentali di un immobile, con la possibilità di inserire elementi innovativi, sempre nel rispetto del Testo Unico dell’Edilizia, che definisce gli interventi di manutenzione straordinaria attraverso l’Art. 3:
“le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico.
Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’ uso.
Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.”.
Alcuni esempi possono essere rappresentati dall’aperura di nuove porte o finestre verso l’esterno, oppure dagli interventi finalizzati alla creazione di cortili e giardini.
Per queste opere è necessario presentare la CILA, ossia la comunicazione di inizio lavori asseverata e la SCIA, che è la segnalazione certificata di inizio attività.
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